更新时间:2017/4/14 16:59:28       来源:       点击次数:539
房价高低与地段户型配套相关——市区房价差异出现阶梯变化

 

近期,市房协公布了去年我市房地产数据,其中江城区商品房增均价5019/平方米,同比升2.74%,即每平方米升了137.5元。阳江房价保持着平稳小幅上升趋势,没有出现大起大落现象。有业内人士称,我市房价仍是全省洼池,房价高低与楼盘所处的地段、户型以及配套等有一定关系,不同的地段的楼盘房价有较大差异,呈现出城南高、城北和城西片较低的阶梯变化。

 

一线品牌房企品牌溢价高

杰众地产总经理马勇认为,要看清房价的规律可以有两种办法、一是从区域看,城南新区发展前景明朗房价领先一步,城北和城西片低一些。第二种办法是大致地把楼盘按一线、二线、三线的3个指标划分,更易就看出江城区房价变化的规律。

一线房企开发的楼盘不管在哪个区域,总是维持一线的价格,比如碧桂园、保利、恒大和绿城等一线房企。相比这些一线房企,周边其他楼盘的房价是不可能达到他们那么高的,因此是房价的领跑者和拉动者。二线房企开发的楼盘,比如中集国际城、恒隆、富地和奥园等,在房价上又低了一个档次,也与地段有一定关系。比如城西一个大盘,均价只有3900多元/平方米。三线房企包括一些本地房企,以及不知名的开发商等。

由于一线房企在三四线城市的品牌价值较高,有较强的自我配套能力,因此品牌溢价高,一些看起来偏远地段的楼盘,带装修的商品房均价也能上到每平方6000多元。其名牌效应在该片区起到了龙头作用,也让周边的楼盘受益。总体上看,城南新区、城北共青湖个鸳鸯湖一带放假较高,城北城西片的放假较低。

 

整体房价仍然保持平稳

阳江东汇城总经理刘强认为,阳江属四线城市,在房地产“一城一策”,“分城调控”的大背景下,并没有出现房价猛涨的阶段,整体楼市处于刚需状态,仍以去库存为主,不会实行限购政策,整体房价仍然比较平稳。

广东金世纪实业有限公司营销副总经理谭大伟认为,从今年前3个月发放预售证看,新入市的房源并不多,江城1月份发出预售证的商品房有907套,2月份796套,3月份1016套。市场供给略有不足。根据往年数据,江城区年成交约是1万套,一个月要1000套供给才满足市场的需求。所以近期房价出现小幅上升。库存量主要是商铺和写字楼。一般库存1年是正常的营销周期,超过二年的才是真正卖不出的库存。从市场供应看,现房少,期房多,现在购买的期房交楼时间要等到明年下半年才能交楼。此外,虽然城南片带装修的当家每平方6000多元比较高,但如果刨去每平方米1500元的毛坯房价格,均价不算高。

 

房价高低要看楼盘综合素质

房地产代理人士张扬认为,3月份江城区网签房源1389套,比上月增加120套,网签平均价6170/平方米。看起来房价比上个月高了近1000元,但这些数据并不能说明说明。因为房价中没有区分出毛坯房、装修房恶别墅房等房型,所以对购房者没有多大参考意义。

有一些楼盘推新货提高了价格,丹这个提价却没有可比性,即使同一楼盘不同幢的价格也有较大差别,往往后期开发的房价比前期高一些,丹也不能说明房价升了,这只是产品定位策略不同而已。因此,半年和全年的均价才有参考意义。

按照房价阶梯分布排列,目前城南片一线房企的楼盘价格最高,带装修户型均价去到每平方米6400多元,城北片4300-4800,城西片4000-4200元。

购房者购房时是经过反复考虑才决定的。不同的消费群体如刚需和改善型对房价的承受能力也有不同,因此各个楼盘都有合适的需求群体。市民看到每周或每月的网签房价波动大隔也不用担心房价是不是要升了。

比如说,1月份别墅销售多,均价就上升了;2月份住宅销售多,均价就降下来了,3月份精装房子销售多了,房价又上去了。所以很难说得准房价升了或降了,因为产品不同没有对比性。即使同一楼盘,不同时期推出不同产品,比如二梯四户和二梯三户,即使户型面积相同,但房价也会拉开差距。有的楼盘既有高层又有别墅,均价就高一些。没有别墅的高层楼盘,均价就会低一点。三房和四房的房价也不可能是一个价。所以说,看房时要多对比,才会觉得值不值。




——阳江日报